賃料回収

「今まで特に問題はなかったのに、急に家賃の滞納が発生するようになった」
「借主に督促しても支払ってくれず、保証人にも連絡が取れない」
「滞納家賃を回収したいけれど、法的にどのような手続きを踏めば良いのか分からない」

不動産賃貸業では、経営者が最も苦労する問題の一つに「賃料回収」が挙げられます。
このような事態に陥った場合には、できるだけ早期に賃料回収に向けた働きかけを行い、それでも解決しないときには、速やかに法的手続に移ることが望ましいでしょう。

以下では、簡単ですが、家賃の回収に関する代表的な方法をご説明します。

(1)内容証明郵便の送付

① 借主への督促

家賃の不払いが発生した場合には、まず借主本人に請求するケースが大半だと思います。

しかし、電話や手紙での督促は軽く流されてしまうことがあり、また、争いになった場合でも「いつ督促をしたか」が明確にならない可能性があるため、なるべく内容証明郵便による請求をお勧めします。

内容証明郵便とは、郵便局で行っているサービスの一つです。
具体的には、差し出したい文書の謄本を郵便局に提出することで、一定期間内に限り、差出日やその内容を証明してもらうことができます。

また、借主にいつ配達されたかを郵便局に証明してもらう「配達証明」も付加することができますので、一般的には、電話や手紙による場合よりも受取人に対する効果は大きいといえるでしょう。

② 保証人に対する督促

借主に連絡しても不払いが解消しないときには、通常、保証人に対して滞納家賃の請求を行うことになりますが、この際にも、上記1のときと同様に内容証明郵便などの方法によることが効果的です。

なお、「連帯保証人」の場合には、法律上は、最初に借主に請求しなければならないというルールはなく、どちらに先に督促しても良いことになっています。

(2)法的手続への移行

借主や保証人に対する請求では、賃貸人本人から督促を行うケースと、代理人として弁護士名義で督促を行うケースの2通りの対応があります。

実務上、どちらの場面もよく見かけますが、一般的には、以下の法的手続に移行する前に、一旦は弁護士名で通知を送ることが多いのではないでしょうか。

しかし、弁護士が間に入って交渉をした場合でも、相手が一切の連絡に応じなかったり、家賃を支払わないまま部屋に居座ったような場合には、スムースに賃料回収や退去に向けた手続を行えないケースがあります。

このような場合には、当事者間での交渉を諦め、以下のような法的手続に移行する必要があります。

① 裁判等の提起

滞納家賃を強制的に回収するためには、まず、裁判所に訴えて判決等(債務名義)を得る必要があります。

債務名義とは、簡単に言えば、家賃の不払いがあることやその金額を証明して、裁判所から借主に対し、正式に「いくら支払え」といった命令を出してもらうことを言います。債務名義を得るための手続には、滞納金額や相手方の対応に応じて、少額訴訟支払督促、通常訴訟などいくつかのケースが存在します。

② 強制執行

債務名義を取得した場合には、一定の法的手続を経て、借主の財産への差押え(強制執行)が可能になります。

一般に、差押えは迅速かつ正確に行う必要がありますが、不慣れな場合には手続に手間取ることもあるため、少なくとも事前に弁護士や裁判所とよく相談されることをお勧めします。

③ 保全手続

上記のとおり、強制的に家賃を回収するためには「債務名義の取得」「強制執行」の2通りの手続を行わなければならないため、もし借主が財産を持っていた場合でも、それを差し押さえるまでにある程度の時間がかかります。

しかし、通常、滞納が生じた場合には借主がお金に困っていることも多く、早期に対応しなければ、これらの財産が他の債権者の手に渡ってしまうかもしれません。

このような場合には、債務名義を取得する前に、必要に応じて仮差押えなどの保全手続(裁判所に滞納家賃の存在を疎明して、借主の財産を暫定的に確保するための手続)を取ることもあります。

なお、実務上は、賃貸人側で借主の資産をすべて把握することは難しく、借主が特段の財産を持っていないケースも多いこと、また、保全手続を行う場合には、賃貸人側で裁判所の指定する担保金(※)を予納する必要があることなどから、保全手続を行うかどうかの判断はケースバイケースといえるでしょう。

【※担保金】万が一、賃貸人による請求が間違っていた場合に備えて、将来借主に発生するかもしれない損害を補てんするために預け入れる資金。特に問題がなければ最終的に賃貸人の手元に返金される。

上記のとおり、「賃料回収」では、それぞれの手続において、いくつかの重要なポイントが存在します。

弁護士に相談することで、事案に応じた個別のアドバイスを受けることができ、また、弁護士が代理人になった場合には、借主との交渉や書類の作成、法的手続において一貫した専門的なサポートを提供いたします。

当事務所では、不動産問題について経験豊富な弁護士が在籍しておりますので、お気軽にご相談ください。


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